انواع سند ها

تعریف سند در ماده 1248 قانون مدنی بیان گردیده است.

واژه سند در واژه نامه های فارسی به معنای نوشته یا متنی است که دین یا طلبی به وسیله آن اثبات می شود؛ اسناد به طور کلی به دو گروه رسمی و غیر رسمی تقسیم می شوند.

برای تعریف اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و اجتماعیِ کشورمان رجوع نمود.

مطابق با ماده مذکور اسناد رسمی اسنادی هستند که توسط مامورین رسمی و به موجب قانون تنظیم و صادر شده باشند.

به موجب ماده 1289 قانون مدنی ایران اسناد عادی به اسنادی گفته می شود که رسمی نباشند. به عبارت دیگر اصل بر عادی بودن اسناد است، مگر اینکه صدور آنها به طور رسمی ثابت شود.  

نام‌های انواع سند ملکی به کرات به گوش شما خورده است؛ اما شاید برای بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی روشن نشده باشد. آیا ملکی که خریداری کرده‌اید سند معتبری دارد؟ آیا با ساز و کار قانونی انواع سند ملکی آشنایی دارید؟ آیا می‌دانید با توجه به تفاوت سند رسمی و عادی، مسائل حقوقی و قضایی آن‌ها باهم متفاوت است؟ سند مشاع چیست؟ سند ملک چند دسته است؟ سند خانه شما آیا معتبر است؟

باید به این موضوع توجه کرد که قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آن‌ها آشنا شوید. در نظر داشته باشید با اطلاعات ناکافی یا ناقص وارد معامله‌ای ناامن نشوید چون بعد از وقوع این اتفاق، برای حل مشکل خود باید به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنید.

یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید خانه در تهران یا سایر شهرستان‌ها با آن مواجه می‌شویم، سند ملک و صحت آن است.

سند ملکی انواع مختلفی دارد که هرکدام مسائل حقوقی ویژه‌ی خود را دارا است. اگر نسبت به آن‌ها اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد، ممکن است بعدها مشکلات جدی گریبان خریداران و فروشندگان را بگیرد. با کلیک روی هر کدام از هناوین زیر به بخش مربوطه هدایت می‌شوید:

• سند ملک مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند منگوله دار
• سند عرصه
• سند مالکیت تک برگ
• سند مالکیت اعیان
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند رهنی
• سند وکالتی
• سند بنچاق

سند رسمی

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. 

کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.

برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.

در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است.

سند ملکی مشاع

سند ملکی شریکی یا مشاع، یکی از انواع سند مالکیت در حقوق ایران می باشد که ممکن است رسمی یا غیر رسمی باشد.

در لغت فارسی، واژه مشاع به معنای با هم بودن است. صفت مشاعی بودن وقتی در مورد سند مالکیت به کار می رود که ملک بیشتر از یک مالک داشته باشد.  

در مورد سند های مشاعی، هر کدام از شرکای ملک در جزئیات تمام ملک سهیم می باشند.

با توجه به مشترک بودن مالکیت ملک مشاع میان دو یا چند نفر، فرایند انتقال مالکیت این اموال دارای پیچیدگی های قانونی زیادی می باشد.

از همین رو توصیه می شود پیش از انجام هر اقدام حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک مشاع، با یک نفر وکیل پایه یک ملکی مشاوره حقوقی داشته باشید.

سند ملکی شش دانگ

یکی از رایج ترین انواع سند ملکی، سند ملکی شش دانگ است که نشانگر مالکیت یک شخص یا تمام ملک می باشد.

از سند شش دانگ به عنوان سند بزرگ نیز یاد می شود. منظور از سند بزرگ سندی است که مشخصات ملک از شش جهت در آن تعیین شده باشد.

علاوه بر این در سند ملکی شش دانگ، از عباراتی نظیر (بالا و پایین) استفاده می شود که نشانگر مالکیت کامل مالک سند نسبت به مال غیر منقول دارد. هنگام معامله یک ملک، مسائل حقوقی گوناگونی حادث می شود که ابعاد تخصصی و علمی دارند.

گاه انجام یک اشتباه کوچک در مسیر انعقاد قراردادهای ملکی ممکن است شخص را با مشکلات متعددی مواجه سازد.

سند ملکی تک برگ

از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند.

سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است.

این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.

هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.

در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.

همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.

سند ملکی وقفی

یکی از انواع سند ملکی، سند وقفی سندی می باشد که در مورد ملکی صادر می شود که وقف شده است. در واقع منظور از سند وقفی گواهی صاحبان زمین و سایر اموال وقفی است، که نشانگر وقف اموال وقفی می باشد.

در حال حاضر مطابق با آخرین تغییرات قانونی اداره اموال وقفی، در اختیار اداره اوقاف و امور خیریه قرار دارد. اداره امور خیریه می تواند اموال وقفی را برای مدت های طولانی مدت (نهایت 99 سال) اجاره دهد. خرید و فروش اموال وقفی قانوناً ممنوع است. 

سند ملکی المثنی

سند ملکی المثنی یکی از انواع سند ملکی است که در هنگام از بین رفتن یا مفقود شدن سند اصلی صادر می شود.

برای دریافت سند ملکی المثنی می بایست به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کرد.

برای صدور این سند محدودیت های متعددی وجود دارد. برای دریافت سند المثنی می بایست استعلام های مربوط به شهرداری، ادارات آب، برق، گاز و … دریافت شود.

سند ملکی عرصه و اعیان

برای کسانی که می خواهند در شهر تهران یا سایر شهرهای بزرگ خانه بخرند، این نوع سند از اهمیت ویژه ای برخوردار است. از آنجا که اکثر منازل در این شهرها به صورت مجتمع های آپارتمانی هستند و شیوه اداره این واحدها مطابق با قانون مدیریت آپارتمان ها می باشد.

عرصه یا عرصه نامه زمینی است که ملک بر روی آن واقع می شود. سهم هر مالک در سند ملکی عرصه و اعیان به نسبت متراژ مستغلات آنها تعیین می شود.

برای تعیین حدود این سند می بایست از طریق درخواست به شهرداری اقدام کرد. معمولاً هنگامی که به واسطه فوت مورث در مورد یک ملک که مالکیت آن مشاعی است، سند ملکی عرصه و اعیان صادر می شود. 

سند ورثه‌ای

یکی دیگر از انواع سند ملکی موجود در حقوق ایران سند وراثتی یا ورثه ای است.

سند وراثتی بعد از فوت مالک صادر می شود. بر اساس قانون مدنی با فوت شخص، تمام اموال و دارایی او به وارثان هنگام فوت وی منتقل می شود.

پس از فوت مالک، اموال او به وراث حین الفوت وی منتقل می‌شود.

وراث می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت و تسلیم مدارک، درخواست صدور سند مالکیت به میزان سهم الارث خود را طرح نمایند.

تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت به عنوان برخی از مهمترین مدارک مورد نیاز برای صدور اسناد ورثه ای شناخته می شوند. 

سند منگوله‌دار

سندهای منگوله‌دار همان سندهای دفترچه ای می باشد که با استفاده از سیم و سرب پلمپ می شدند. منگوله سیم و سربی این اسناد توسط دوایر ثبتی پلمپ می شود و تعداد برگه های این دفترچه بر روی جلد آن درج می شود.

سند منگوله دار امروزه از جمله اسناد مالکیت رسمی به شمار می رود و می تواند برای اثبات مالکیت مالک، به تنهایی مورد استناد قرار گیرند.  

سند ملکی شورایی

یکی دیگر از انواع سند ملکی در نظام حقوقی ایران، سند شورایی است.

سند شورایی سندی عادی است که توسط شوراهای محلی تنظیم سند شورایی به سند عادی اطلاق می‌شود که توسط شورای محلی یک منطقه تنظیم شده و ممهور گردیده است.

نکته شایان توجه این است که با توجه به عادی بودن اسناد شورایی، این اسناد نسبت به اسناد رسمی اعتبار کمتری دارند و معمولاً نمی توانند در دادگاه به تنهایی مورد استناد قرار گیرند. 

سند بنچاق

در سال های دور سند های مالکیت املاک معمولاً به صورت بنچاق یا دست نویس تنظیم می شدند.

امروزه نیز برخی از سند های بنچاق از نظر حقوقی دارای اعتبار بوده و موجب اثبات مالکیت مالک نسبت به ملک معین می شود.

این اسناد معمولاً توسط مردم نگارش می یافتند و برای تایید اعتبار آن، علما، افراد معروف و قابل اعتماد نیز آن را امضا می کردند. 

سند وکالتی

همانطور که اشاره شد یکی دیگر از انواع سند ملکی، سند وکالتی می باشد.

تنظیم سند وکالتی به معنای اعطای وکالت در فروش و انتقال سند به شخص وکیل است. این سند به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم می شود.

برخی مواقع ممکن است به هر دلیلی مثل بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی مالک ملک، وکالت دریافت کنند.

در این صورت انتقال دهندگان ملزم به حضور در دفاتر ثبت اسناد رسمی و تنظیم سند مالکیت رسمی می باشند.

بنابراین در صورتی که انتقال دهندگان برخلاف تعهدات خود در دفاتر ثبت حضور نیابند و سند مالکیت رسمی را منعقد نسازند، می توان تخلف کنندگان را مورد پیگرد حقوقی و کیفری قرار داد.

سند ملکی رهنی

بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند.

در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد.

منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است.

آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.

اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

سند ملکی معارض

اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. 

با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو

سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.

سند ملکی تفکیکی

همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.

سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

ممنون که تا اینجا پست همراه املاک بزرگان بودید.