فایل یابی املاک
فایل یابی املاک به معنای جستجو، پیدا کردن و دسترسی به اطلاعات مربوط به املاک مختلف است.
به عبارت دیگر، فایل یابی املاک شامل هر چیزی است که به شما کمک می‌کند تا بتوانید اطلاعات موردنیاز خود را درباره‌ی املاک مختلف در یک مکان یا دیتابیس مشخص پیدا کنید.
این اطلاعات می‌توانند شامل جزئیات فنی املاک (مانند سند، متراژ، نوع املاک و …)، عکس‌ها، توضیحات، قیمت‌ها و شرایط معاملات باشند.
استفاده از فایل یابی املاک می‌تواند به مشتریان و فروشندگان کمک کند تا به راحتی و سریع‌تر املاک موردنظر خود را پیدا کنند و خرید یا فروش خود را انجام دهند.
اهمیت فایل یابی املاک چقدر است
فایل یابی املاک اهمیت بسیار زیادی دارد زیرا به وسیله آن می‌توان اطلاعاتی مربوط به املاک را به صورت منظم و سازمان‌یافته ذخیره و در دسترس قرار داد.
این کار از یک سو باعث سهولت در جستجو و پیدا کردن اطلاعات مورد نیاز درباره املاک می‌شود و از سوی دیگر به منظور انجام مقایسه و تحلیل‌های مختلف از املاک و بررسی وضعیت بازار ملک به کار می‌رود.
همچنین، فایل یابی املاک می‌تواند در فرآیند خرید یا فروش املاک به دلیل دسترسی آسان به اطلاعات مربوطه کمک بسیاری کند.
به طور کلی، فایل یابی املاک بهبود کارایی و دقت در اطلاعات مربوط به املاک را ایجاد می‌کند و در بهره‌وری و عملکرد صنعت ملک مؤثر است.
ویژگی‌های یک فایل مناسب که حتی در دوره رکود مشتری خود را دارد عبارت است از:
- داشتن دسترسی مناسب
- خوش نقشه بودن
- داشتن مشاعات خوب
- داشتن نورگیر مناسب
- داشتن امکانات خوب
- داشتن پارکینگ
- به قیمت بودن
- شخصی بودن فایل برای مشاور املاک
۱- منظور از دسترسی مناسب چیست؟
منظور از دسترسی مناسب مجموع چند عامل مختلف است. عواملی از جمله: عریض بودن کوچه، نزدیک بودن به معابر و گذرگاه‌ها، دسترسی راحت به مراکز خرید و موارد اینچنینی.
۲- اهمیت نقشه ملک
خوب بودن نقشه ملک به طور مستقیم روی فروش آن اثر دارد. اگر ملک شما اصطلاحا اتوبوسی باشد، سرویس بهداشتی در جای مناسبی نباشد و مواردی این چنینی، قطعا در دوران رکود برای فروش آن با مشکل روبرو می‌شوید.
۳- تاثیر مشاعات مناسب
مشاعات کثیف، راه‌پله باریک، آسیب دیده بودن مشاعات یا رها کردن وسایل مختلف در پیلوت و راه‌پله یا حتی مناسب نبودن نمای ساختمان، می‌تواند مشتری را حتی از دیدن داخل واحد منصرف کند. فکر می‌کنید چنین واحدی را می‌توانید در دوران رکود بفروشید؟ قطعا فروش این ملک کار سختی خواهد بود.
۴- اهمیت نورگیر مناسب
نورگیر عاملی است که حتی اگر مشتری به طور مستقیم به آن توجه نکند، می‌تواند روی تصمیم او برای خرید ملک بسیار موثر باشد. بنابراین حتی اگر خانه نورگیر مناسبی داشته باشد اما شما زمانی خریدار را برای بازدید ببرید که هوا تاریک است، یک فرصت را از دست داده‌اید. چرا که خریدار متوجه مزیت این ملک نمی‌شود.
۵- امکانات مناسب ملک
کابینت، سیستم گرمایش و سرمایش، آسانسور، جنس کف و حتی در خانه‌های لاکچری‌تر داشتن امکاناتی مثل روف گاردن عواملی هستند که روی خرید تاثیر گذارند. قطعا فروش یک واحد در طبقه ۴ یک آپارتمان ۴ طبقه بدون آسانسور در دوران رکود کار سختی است.
۶- حساسیت پارکینگ در فروش ملک
داشتن پارکینگ برای اکثر خریداران بسیار مهم است. چرا که بسیاری از خانواده‌ها حداقل یک ماشین دارند. بنابراین پارکینگ معادل تضمین امنیت دارایی فرد است. حتی مسقف بودن یا نبودن، مشاعی بودن یا شخصی بودن پارکینگ می‌تواند تصمیم خریدار را کاملا تغییر دهد. بسیاری از افراد از یک ملک عالی که فقط پارکینگ ندارد به راحتی صرف نظر می‌کنند. فراموش نکنید که برای کسب اطلاعات درباره پارکینگ، فقط و فقط به سند ملک اعتماد کنید، نه حرفهای فروشنده.
۷- چرا فایل مشاور املاک باید شخصی باشد؟
منظور از شخصی بودن فایل این است که آن فایل فقط در اختیار شما باشد و چندین مشاور املاک همزمان روی آن کار نکنند. اگر باید سعی کنید خود را به خوبی به فروشنده معرفی کنید. باید تلاش کنید شما و آژانس املاک شما در ذهن فروشنده بسیار معتبر و کاربلد جلوه کند تا از این طریق بتوانید فروشنده را متقاعد کنید که ملک را فقط به شما بسپارد.
۸- اهمیت به قیمت بودن ملک
در معامله هر نوع ملکی، حتی املاک لاکچری، قیمت یک عامل اساسی و تعیین کننده است. همانطور که گفتیم که در دوره رکود، خریدار فرصت کافی برای رصد کردن بازار را در اختیار دارد. بنابراین اصلا بعید ندانید که اطلاعات قیمتی خریدار حتی از شما هم بیش‌تر باشد. بنابراین شک نکنید اگر ملک شما به قیمت نباشد، برای فروش آن با چالش روبرو می‌شوید.
یک مشاور املاک حرفهای که برای وقت خود ارزش قائل است و دنبال افزایش درآمد خود است، خصوصا در دوره رکود، فقط و فقط روی ملک‌هایی کار می‌کند و برای فایل‌هایی وقت و انرژی خود را هزینه می‌کند که ۸ ویژگی بالا را داشته باشد.
بنابراین وظیفه شما است که پس از فایل یابی، آن‌ها را غربال کنید تا به فایل‌های مناسب برسید. در ادامه هم تکنیک های فایل یابی را توضیح می‌دهیم، هم تکنیک های به قیمت رساندن ملک و شخصی کردن فایل ملک را برای شما تشریح می‌کنیم.
چطور مالک را متقاعد کنیم کار فروش ملک را فقط به ما واگذار کند؟
برای متقاعد کردن مالک به واگذاری کار فروش ملک به شما، می‌توانید از راهکارهای زیر استفاده کنید:
- ارائه پیشنهاد مناسب: یک پیشنهاد دقیق و جذاب برای خرید ملک ارائه دهید. قبل از اینکه با مالک تماس بگیرید، تحقیق کنید و اطلاعات مربوط به خریداری ملک را جمع آوری کنید. برای ارائه پیشنهاد خوب، توضیح دهید که چه نیازهایی دارید و چگونه خرید ملک به کار شما کمک می‌کند.
- بیان دلایل و فواید واگذاری به شما: مقتنع کننده شوید که ارایه دلایل و فواید واگذاری کار به شما چگونه برای مالک ملک مفید است. مثلاً اگر خریدار شما قصد ساخت برج مسکونی در سایت مورد نظر دارد، مطمئن شوید که این مشروعیت قابل اعتماد و مطابق مقررات قانونی است.
- نشان دادن تسهیلات و مزایای خرید: در صورت امکان، برنامه‌ها و تسهیلاتی که برای مالک ملک ایجاد کرده‌اید را به او نشان دهید. مثلاً می‌توانید مطمئنیت مالی و قدرت خرید قابل توجهی داشته باشید یا برای تمامی هزینه‌های معامله مسئولیت بپذیرید.
4.اعتقاد به شما به عنوان یک خریدار قابل اعتماد: بیان کنید که چرا انتخاب شما به عنوان خریدار ایده‌آل و قابل اعتماد است. نشان دهید که شما دارای تجربه و توانایی لازم هستید تا معامله را با موفقیت انجام دهید و به تعهدات خود پایبند خواهید بود.
- استفاده از روابط و مراجع: در صورت امکان، استفاده از روابط و مراجع خود برای دریافت توصیه‌نامه و تائیدیه از کارهای قبلی می‌تواند به شما کمک کند تا به عنوان یک خریدار قابل اعتماد شناخته شوید.
در کل، برای متقاعد کردن مالک به واگذاری کار فروش ملک به شما، به عنوان خریدار، باید پیشنهاد مناسبی را ارائه کنید و مزایا و تسهیلاتی که ارائه می‌دهید را برای مالک ملک روشن کنید.
تکنیک های به قیمت رساندن ملک
برای به قیمت رساندن یک ملک می‌توان از تکنیک‌های زیر استفاده کرد:
- تعیین قیمت مناسب: انجام تحقیقات مربوط به بازار و محله مورد نظر و تعیین قیمت مناسب برای ملک.
- بهبود وضعیت فیزیکی ملک: به روزرسانی و تعمیرات لازم را برای بهبود وضعیت فیزیکی ملک انجام داده و متناسب با قیمت ملک بازسازی و آراسته سازی کنید.
- تبلیغات مناسب: استفاده از تبلیغات مناسب و جذاب برای جلب توجه خریداران. از روش‌های مختلف از جمله تبلیغات در اینترنت، آگهی‌های روزنامه‌ها، تابلوهای تبلیغاتی و پوسترها استفاده کنید.
- تمرکز بر ویژگی‌های منحصر به فرد: در تبلیغات ملک، بر ویژگی‌های خاص و منحصر به فرد ملک تاکید کنید. به عنوان مثال، چشم انداز برجسته، محل واقعیت، نزدیکی به مراکز خرید و مدارس و سایر ویژگی‌هایی که ممکن است بر خریداران تأثیر بگذارد.
- تشکیل نمایشگاه ملک: علاوه بر تبلیغات معمولی، یک نمایشگاه ملک برگزار کنید تا خریداران به صورت مستقیم با ملک آشنا شوند و به قیمت و ویژگی‌های آن بپردازند.
فرض کنید متوجه شده‌اید هدف مالک از فروش ملک، سرمایه‌گذاری است. حالا می‌توانید متناسب با هدف مالک، قیمت اعلامی مالک را کاهش دهید. فرض کنید فروشنده ملک را به قیمت ۱ میلیارد تومان برای فروش گذاشته است (برای ساده شدن محاسبه قیمت را ۱ میلیارد فرض کردیم).
به شرطی که این قیمت با رقم کارشناسی شده شما اختلاف چندانی نداشته باشد، می‌توانید برای کاهش قیمت ملک به مالک بگویید: در حال حاضر سود بازار ۴ درصد است. اگر شما ملک را با این قیمت برای فروش قرار دهید، با توجه به شرایط رکودی بازار، احتمالا فروش ملک حدود ۳ ماه طول می‌کشد. این یعنی شما حداقل ۱۲ درصد ضرر می‌کنید.
حالا با توجه به اینکه ۱۲ درصد قیمت ملک شما ۱۲۰ میلیون تومان است، برای شما یک پیشنهاد دارم. قیمت ملک را ۹۵۰ میلیون اعلام کنید. به این ترتیب قیمت ملک خود را پایین‌تر از منطقه قرار داده‌اید، پس برای مشتری جذاب‌تر است. در نتیجه می‌توانید خیلی سریع‌تر ملک را فروخته و هر چه زودتر پول خود را وارد سرمایه گذاری کنید تا سود بیشتری بدست آورید.
یا مثلا فرض کنید هدف مالک از فروش، خرید یک ملک بهتر است. در این حالت احتمالا برخلاف حالت قبل، مالک هیچ عجله‌ای برای فروش ملک ندارد. به احتمال زیاد چنین فردی پولی را اغلب به صورت نقد یا گاهی به صورت سرمایه گذاری شده در بازارهای دیگر مثل طلا یا رمزارز در اختیار دارد.
در این شرایط می‌توانید از درِ نوسانات بازار با فروشنده وارد مذاکره شوید. می‌توانید به او بگویید: اگر طی چند ماه آینده قیمت‌ها در بازار املاک رشد کند، پول نقد یا سرمایه‌گذاری انجام شده ممکن است جوابگوی خرید ملک مورد نظر شما نباشد. بنابراین منطقی است که هر چه سریع‌تر ملک خود را بفروشید تا بتوانید از نوسانات بازار در امان باشید.
در این حالت هم می‌توانید تلاش کنید مالک را متقاعد کنید برای جا نماندن از بازار، ملک خود را اندکی زیر قیمت عرف بازار عرضه کند تا برای او سریع‌تر مشتری پیدا کنید.
در نهایت باز هم توصیه می‌کنیم اگر نتوانستید قیمت ملک را به حد معقول کاهش دهید، روی ملک کار نکنید. چرا که وقت و انرژی و هزینه و عمر خود را تلف کرده‌اید.
شاید افرادی را دیده باشید که توانسته‌اند ملکی را حتی در دوران رکود با قیمتی بالاتر از قیمت منطقی بفروشند.
اما فریب نخورید، این نوع فروش خارج از قاعده و شانسی است. عمر خودتان را برای آزمایش شانس‌تان به هدر ندهید.
تکنیک های فایل یابی املاک چیست؟
انواع فایل یابی املاک عبارت است از راه‌های زیر:
- فایل یابی املاک نوساز
- فایل یابی خانه‌های خالی
- فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری
- استفاده از دیوار و شیپور
- فایل یابی از طریق دوست و آشنا
- فایل یابی از طریق سایت ها و برنامه‌های فایل یابی
آموزش تکنیک های فایل یابی املاک نوساز
فایل یابی املاک نوساز ممکن است یک فرایند زمان‌بر و پیچیده باشد، اما با استفاده از تکنیک‌های مناسب و دقیق می‌توانید اطلاعات لازم را در اختیار داشته باشید. در زیر تعدادی از تکنیک‌های موثر را برای فایل یابی املاک نوساز معرفی خواهیم کرد:
- استفاده از وبسایت‌های املاک: از وبسایت‌ها و پورتال‌های املاک معتبر، مثل دیوار و شیپور، برای جستجوی املاک نوساز استفاده کنید. می‌توانید با استفاده از فیلترها، نوع ملک، ناحیه و قیمت مورد نظر خود را انتخاب کنید.
- استفاده از نرم‌افزارهای موبایلی: برنامه‌های موبایلی بسیاری وجود دارند که به شما کمک می‌کنند املاک نوساز را پیدا کنید. می‌توانید از این برنامه‌ها برای دریافت اطلاعات در مورد موقعیت جغرافیایی، قیمت، متراژ و وجود تسهیلات استفاده کنید.
- استفاده از شبکه‌های اجتماعی: در شبکه‌های اجتماعی، گروه‌ها و صفحات متعددی برای فایل یابی املاک وجود دارد. به این گروه‌ها بپیوندید و درخواست‌های خود را برای پیدا کردن املاک نوساز ارسال کنید. نیازها و خواستها را شفاف بیان کنید تا کاربران دیگری که در صحبت هستند، به شما کمک کنند.
- ارتباط با مشاوران املاک: با مشاوران املاک تماس بگیرید و خواسته‌های خود را بیان کنید. آن‌ها می‌توانند با ارائه راهنمایی‌ها و مشاوره‌های لازم به شما در فایل یابی املاک نوساز کمک کنند.
- حضور در نمایشگاه‌ها و رویدادهای مرتبط: در نمایشگاه‌های املاک و رویدادهای مرتبط با املاک شرکت کنید. این رویدادها به شما فرصت می‌دهند تا با سازندگان، مشاوران املاک و نمایندگان فروش در ارتباط باشید و اطلاعات لازم را دریافت کنید.
- مطالعه روزنامه و مجلات مرتبط: از روزنامه‌ها و مجلات معتبر در مورد املاک استفاده کنید و با آگهی‌ها و مقالات مرتبط حداکثر اطلاعات را دریافت کنید. ممکن است که املاک نوساز در این رسانه‌ها به صورت مستقیم یا غیرمستقیم آگاهی داده شوند.
- استفاده از شبکه‌های کاریابی: برخی از شبکه‌های کاریابی مختص به املاک هستند که املاک نوساز را نیز در آن‌ها می‌توانید پیدا کنید. با استفاده از این شبکه‌ها، می‌توانید با کارشناسان و فروشندگان مرتبط در تماس باشید و اطلاعات در مورد املاک نوساز را از آن‌ها دریافت کنید.
همچنین می‌توانید با مطالعه راهنماها و کتب مرتبط درباره فایل یابی املاک، تکنیک‌های و ضوابط بیشتری را به‌دست آورید.
حوصله و صبر لازم برای فایل یابی املاک نوساز را داشته باشید و همواره با مشاوران املاک و دیگر کاربران تعامل داشته باشید.
آموزش فایل یابی املاک برای خانه‌های خالی
اگر به عنوان یک مشاور املاک، در اتمسفر کار املاک نفس بکشید و این کار را بخش مهمی از زندگی خود بدانید، حتی در حال خرید کردن هم ممکن است فایل یابی کنید. چرا که همیشه شاخک‌های شما برای پیدا کردن فایل در حال فعالیت است.
برای پیدا کردن خانه‌های خالی می‌توانید مسیرهایی را در محدوده کاری مورد نظر برای خود مشخص کنید. سپس در این مسیرها تردد کنید و دنبال خانه‌هایی باشید که پرده ندارند یا در حال اسباب‌کشی هستند. در ادامه می‌توانید با مراجعه به همسایه‌های آن ملک، در خصوص مالک و شرایط ملک اطلاعات بدست آورید.
فقط توجه داشته باشید که بعضی از مردم، نسبت به مشاورین املاک دافعه دارند. بنابراین اگر خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کنید، ممکن است هیچ اطلاعاتی به شما ندهند. پس یا باید بدون اینکه خود را به عنوان مشاور املاک معرفی کنید در خصوص ملک پرس‌وجو کنید، یا اینکه اگر شما در اینباره سوالی پرسیده شد، بگویید خودتان دنبال خانه هستید.
آموزش فایل یابی املاک با استفاده از دیوار و شیپور
در این بخش از آموزش فایل یابی املاک توضیح می‌دهیم که به ۲ صورت می‌توانید از دیوار و شیپور برای فایل یابی املاک استفاده کنید. این دو روش عبارتند از:
- پایش دیوار برای پیدا کردن فایل‌های شخصی
- آگهی نویسی اصولی
می‌توانید هر روز زمانی را به این اختصاص دهید که فایل هایی که توسط مالک در دیوار ثبت شده است را پیدا کنید.
باید به این نکته توجه داشته باشید که خیلی از اینگونه فایل‌ها ممکن است مشکل داشته باشند.
یعنی یا ملک عیب و ایرادی دارد و فروش نرفته یا اینکه قیمت ملک بالا است و مشتری ندارد یا اینکه مالک به طور کل قصد کار کردن با مشاور املاک را ندارد.
در حالت دیگر می‌توانید با رعایت یک سری نکات و اصول در آگهی نویسی دیوار و شیپور، کاری که کنید که نام املاک شما در ذهن مخاطب ثبت شود.
در این روش مشتری از طریق آگهی شما به شما اعتماد کرده و حس می‌کند شما می‌توانید ملک او را بفروشید. به این ترتیب می‌توانید فایل های بسیار خوبی بدست آورید.
آموزش فایل یابی املاک از طریق دوست و آشنا
حتما دیده‌اید وقتی که یک پزشک در جمع دوستان و آشنایان است، هر کسی که دچار بیماری شده باشد، موضوع را با او مطرح کرده و از راهنمایی می‌خواد.
شرایط برای شما به عنوان مشاور املاک هم می‌تواند به همین ترتیب باشد.
برای اینکه به این وضعیت برسید، باید همواره بر اینکه مشاور املاک هستید تاکید کنید.
وقتی همه اطرافیان بدانند شما مشاور املاک هستید، اگر نیاز به خرید، فروش یا اجاره ملک داشته باشند، به شما مراجعه کرده یا حتی شما را به دیگران معرفی می‌کنند.
بنابراین در جمع‌های خانوادگی درباره بازار مسکن صحبت کنید. اطلاعات خود را در جاهای مناسب به رخ بکشید.
حتی سعی کنید در حضور خود در فضای مجازی، بر اینکه مشاور املاک هستید تاکید کنید. اجازه دهید همه بدانند یک نفر در کنار آن‌ها هست تا در صورت نیاز، در خصوص مسائل ملکی به آن‌ها کمک کند.
ممنون که تا اینجا پست همراه املاک بزرگان بودید.
