قولنامه چیست؟
در هر معامله ای لازم است طرفین قرارداد در ابتدا توافقاتی را با یکدیگرداشته باشند در صورت امکان در صحبت های اولیه خود در حضور مشاور یا شخصی که به همه جوانب مورد معامله اشراف دارد، تعهداتی را نسبت به یکدیگر مکتوب نموده و تمامی جزییات موضوع را کتبا بنویسند و امضاء کنند و به آن متعهد باقی بمانند.
قولنامه، نامه یا سندی است که در آن قول یا تعهدی ثبت می‌شود.
به‌عبارتی نوعی قرارداد است که آن‌را پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم می‌نامند.
قولنامه قراردادی است که بر اساس آن دو طرف، متعهد می‌شوند که در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل‌کنند.
به عبارت دیگر تعهد به انتقال مال در آینده می‌باش
در این مقاله همراه املاک بزرگان باشید.
هدف از تنظیم قولنامه چیست؟
هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین قرارداد از جهت انجام تعهداتی که نسبت به طرف مقابلشان متذکر شده، اطمینان نموده و سپس به انجام اقدامات حقوقی لازم جهت انتقال سند و ملک بپردازند.
از جمله مقدماتی که برای بستن قرارداد خرید و فروش لازم است عبارتند از تهیه استعلام از ثبت، پرداخت عوارض و مالیات و دریافت مجوزهای مورد نیاز از شهرداری.
بنابراین قولنامه بعنوان قرارداد انتقال نیست بلکه سندی است مبنی بر تعهد انتقال ملک.
جزئیات تنظیم قولنامه چیست
پس از اینکه دانستیم قولنامه چیست و به ضرورت وجود قولنامه پی بردیم، لازم است که بدانیم در هنگام تنظیم قولنامه چه جزییاتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد.
آنچه که در تنظیم این سند بیش از هر چیز مد نظر قرار می‌گیرد عبارتند از:
- زمان آغاز و پایان معامله
- توافقاتی بین طرفین اعم از نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداختها
- شرایط و حقوقی که برای فسخ معامله گذاشته می‌شود
- هزینه‌ای که به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت در نظر می‌گیرند
ویژگی های قولنامه چیست
ویژگی قولنامه این است که یک قرارداد غیر قابل فسخ بوده و تنها در صورت داشتن حق فسخ و خیارات قانونی، می‌توان برای ابطال آن اقدام نمود.
قولنامه تمام ویژگی‌های اسناد عادی را دارا می‌باشد.
هرچند که بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی نوشته می‌شود ولی از آنجاییکه دارای مهر و امضا بوده و توسط افراد حاضر تایید شده است، در نتیجه قابلیت دفاع و ارایه در محاکم و اقامه دعوی دارد.
مورد بعدی داشتن قدرت الزام و دریافت وجه التزام است و بعنوان قراردادی معتبر مورد استفاده قرار می‌گیرد.
چه نکاتی را باید در تنظیم قولنامه در نظر گرفت؟
همان طور گفته شد قولنامه از جمله قرارداد های مهم الزام آور به شمار می رود لازم است قبل و نیز حین تنظیم آن نکاتی را در نظر گرفت. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
- به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
- قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار مهر و امضای صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا کنند.
- قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
- درباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارت دیگر، با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟
تا به اینجا گفتیم که قولنامه چیست و هدف و جزییات تنظیم قولنامه را مورد بررسی قرار دادیم.
یک نوشته یا سند دیگری که در بنگاه های مشاور املاک، مابین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود، مبایعه نامه است حال می خواهیم بدانیم که تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست.
بطور کلی می‌توان گفت دربعضی شرایط، افراد قصد خرید یا فروش ملکی را دارند ولی فعلا نیاز به برآورده شدن اقداماتی است تا بتوانند در آینده کارهای انتقال سند و واگذاری ملک را انجام دهند.
قولنامه یک پیش قرارداد عادی محسوب می‌شود و طی آن طرفین متعهد می‌شوند که در تاریخ و زمان مشخصی در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مطابق با شرایط تعیین شده، معامله را نهایی کنند.
اما مبایعه‌نامه ها قراردادهای مکتوبی هستند که از پیش نوشته شده و بصورت چاپ شده از سوی اتحادیه مشاورین املاک در اختیار آنان قرار می‌گیرد و شامل یکسری مفاد قانونی مشترک که باید در همه قراردادها نوشته شود می‌باشد.
از قبیل نام خریدار و فروشنده، زمان و مکان عقد قرارداد، زمان تحویل ملک، و نحوه پرداخت و… می‌توان گفت مبایعه‌نامه قرارداد معتبرتری نسبت به قولنامه است.
چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
مفاد قولنامه ها اغلب به صورتی پیش‌بینی می‌شود که طرفین معامله در تاریخ معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند باید مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت شود .
حال سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که در صورت تخلف یکی از طرفین شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟
ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با هم دارد؟
در پاسخ به این سوالات باید گفت بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به
خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.
نکته ای که باید در اینجا در نظر گرفت این است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده باشد و مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد.
تفاوت قولنامه با سند رسمی چیست؟
وقتی که افراد تصمیم به خرید یا فروش ملک می‌گیرند، پس از اینکه خریدار به اتفاق مشاور املاک از ملک بازدید نمود و مورد پسند او قرار گرفت، لازم است که یکسری اقدامات انجام گردد.
قبل از اینکه رسما سند ملک به نام خریدار به ثبت برسد، به دلیل اینکه کل پروسه نیاز به انجام یکسری اقدامات قانونی دارد، نیاز است که اقدام به تنظیم وثبت قولنامه گردد.
در اینجا لازم است قبل از هر گونه بررسی و بیان جزییات در این خصوص، در ابتدا با معنای عبارت قولنامه آشنا شویم.
سپس می‌توانیم به بررسی شباهتها و تفاوت‌های قولنامه با سایر قراردادهای رسمی بپردازیم.
اعتبار قولنامه در دادگاه چقدر است
در اینجا می‌خواهیم ببینیم مشکلات پیش آمده و دعاوی مربوط به قولنامه چیست و آیا در صورت بروز مشکلاتی در اجرای مفاد قولنامه می‌توان به مراجع ذیصلاح مراجعه نمود یا خیر؟
دلیل اصلی اختلافاتی که طرفین در هنگام تنظیم قولنامه با آن مواجه هستند این است که معمولا در هنگام تنظیم قرارداد از یک وکیل متخصص در این زمینه مشاوره نمی‌گیرند و عموما بی اطلاعی از احکام، منجر به بروز مشکلات بسیاری در آینده می‌شوند. به همین خاطر، مشاوره با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در بحث تنظیم قرارداد ها می‌تواند با رعایت تمام نکات لازم، در تنظیم یک قولنامه بی نقص بسیار موثر باشد.
اگر تمام مفاد قرارداد درست و قانونی نوشته شود، امضای شهود در زیر قولنامه به اصالت و اعتبار آن قوت بخشیده و امکان این وجود دارد که بتوان الزام به انجام معامله و وجه التزام را از طریق دادگاه طلب نمود.
البته لازم است کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، خودش نیز تعهدات خود را به طور کامل ایفا کرده باشد. در نهایت اگر قولنامه‌ای بصورت کاملا صحیح تنظیم شود می تواند حامی حقوق طرفین باشد و با استناد به آن می‌توان
در دادگاه به حقوق مسلم و قانونی خود رسید.
چگونگی فسخ قولنامه
می‌خواهیم ببینیم که در صورت بروز هر نوع مشکلی چکار باید کرد و شرایط فسخ قولنامه چیست؟
آیا این قرارداد از سوی طرفین قابلیت فسخ کردن دارد یا خیر؟ یکی از این شرایط فسخ قولنامه عدم تطابق ملک با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و یا اگر خریدار نتواند مبلغ مربوط به قرارداد را در موعد مقرر پرداخت نماید، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
که البته در هر دو مورد، باید طرفین رضایت داشته باشند و شرایط سنی و عقلی کافی داشته باشند تا قرارداد فسخ شود.
ممنون که تا اینجا پست همراه املاک بزرگان بودید.
